Umowa rezerwacyjna mieszkania – co warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości?

Umowa rezerwacyjna to dokument, który często poprzedza finalną decyzję o zakupie nieruchomości. Zanim podejmiesz ten krok, warto poznać jej istotne aspekty. Czy wiesz, co powinna zawierać i na co zwrócić uwagę przy jej zawieraniu? Czy umowa rezerwacyjna zobowiązuje Cię do zakupu mieszkania? W naszym artykule znajdziesz wszystkie odpowiedzi oraz przydatne wskazówki, które ułatwią Ci proces zakupu nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – czym jest?

Umowa rezerwacyjna jest podpisywana między deweloperem a potencjalnym nabywcą (rezerwującym), ma na celu tymczasowe wyłącznie konkretnego mieszkania lub domu ze sprzedaży. Deweloper zobowiązuje się w niej, że nie dokona sprzedaży danego lokalu innemu klientowi. W międzyczasie nabywca lub deweloper ma czas na podjęcie ostatecznej decyzji, czy chce zobowiązać się do umowy zakupu mieszkania.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej na mieszkanie lub dom jest powszechną praktyką, szczególnie gdy transakcja wiąże się z koniecznością uzyskania kredytu hipotecznego. Umowa rezerwacyjna może być również uwarunkowana czynnikami zewnętrznymi, takimi jak zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego czy uzyskanie finansowania przez dewelopera.

Rodzaje umowy rezerwacyjnej

1. Standardowa umowa rezerwacyjna – za pomocą której rezerwujemy nieruchomość na określony czas, wyłączając ją z oferty dla innych klientów. Ta umowa nie zobowiązuje do zakupu nieruchomości.
2. Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej – ta forma łączy rezerwację nieruchomości z zobowiązaniem zawarcia umowy finalnej w przyszłości, na warunkach określonych w umowie. Wymaga ona opisania postanowień transakcji finalnej, która ma na celu przeniesienie własności nieruchomości oraz ustalenia terminu zawarcia umowy.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Zgodnie z przepisami, umowa rezerwacyjna powinna być sporządzona na piśmie. Poniżej przedstawiamy przykładowe punkty, które powinny być zawarte w umowie.

• Miejsce i data zawarcia umowy;
• dane stron: nazwę dewelopera, numer KRS, NIP, REGON, wskazanie osoby upoważnionej do        podpisania umowy oraz jej stanowisko, imię i nazwisko potencjalnego nabywcy, adres, numer dowodu osobistego i PESEL;
• cena wybranego mieszkania lub domu;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli takowa została ustalona przez strony;
• okres, na jaki wybrana nieruchomość będzie wyłączona z oferty sprzedaży;
• określenie umiejscowienia mieszkania w budynku;
• opis powierzchni użytkowej mieszkania lub domu, opis powierzchni i układu pomieszczeń;
• konsekwencje, które mogą wynikać z zawarcia umowy rezerwacyjnej;
• wpis o możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy;
• podpisy obu stron.

Co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej?

Warto wiedzieć, że umowa rezerwacyjna podpisana z deweloperem może zawierać opłatę rezerwacyjną. Nie jest to punkt obowiązkowy, ale często zdarza się, że potencjalny nabywca musi zapłacić określoną kwotę. Maksymalna wysokość opłaty, jak i jej przeznaczenie w przypadku podpisania umowy, są opisane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 20 maja 2021 roku. Zgodnie z ustawą opłata na rzecz umowy rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego. Po podpisaniu umowy, opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu – deweloper przekazuje ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie do 7 dni, licząc od dnia zawarcia umowy. Opłata zostaje zwrócona w sytuacji, gdy: rezerwujący nie otrzymał kredytu, deweloper nie spełnił zobowiązań, wynikających z umowy rezerwacyjnej lub gdy firma deweloperska dokonała zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach i nie poinformowała o tym klienta.

Kolejnym ważnym punktem jest określenie długości trwania rezerwacji. Warto upewnić się, czy jest to wystarczający czas, np. na zebranie funduszy lub uzyskanie potwierdzenia kredytowego od banku. Umowa powinna także zawierać informacje dotyczące warunków odstąpienia od niej oraz ewentualnych kar umownych.

Jeśli umowa zawiera opłatę w formie zaliczki lub zadatku, należy pamiętać, że są to dwa różne pojęcia. W przypadku zadatku, w razie odstąpienia od umowy przez kupującego, zadatek trafia do dewelopera. Jeśli rozwiązanie od umowy wychodzi ze strony dewelopera, musi on zwrócić zadatek, a czasami nawet jego dwukrotność. Natomiast zaliczka to suma wniesiona przez kupującego, która w przypadku rozwiązania umowy trafia do dewelopera. Jeśli sprzedający odstąpi od umowy, zaliczka powinna zostać zwrócona kupującemu.

Dodatkowo, umowa rezerwacyjna powinna zawierać dokładny opis mieszkania, wraz z jego przynależnościami, takimi jak balkon czy taras.

Umowa rezerwacyjna – koszty

Płatności w umowie rezerwacyjnej mogą być ustalane na dowolnych zasadach. Deweloper, który czasowo wyłącza nieruchomość z oferty, oczekuje rekompensaty za to działanie. Wysokość opłat i zasady zwrotu środków powinny być dokładnie sprecyzowane w umowie. Koszty, które możesz ponieść to:

1. opłata rezerwacyjna, która nie powinna przekraczać 1% wartości nieruchomości;
2. zaliczka, która zostanie zwrócona w przypadku wycofania się którejkolwiek z uczestników umowy;
3. zadatek, który chroni obie strony – w sytuacji, gdy deweloper nie dotrzyma umowy i sprzeda nieruchomość, może zostać zobowiązany do zapłaty dwukrotnej wartości zadatku. Natomiast w przypadku zerwania umowy przez osobę rezerwującą, deweloper otrzymuje zadatek.

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Warto rozważyć podpisanie umowy rezerwacyjnej z deweloperem w przypadku, gdy znajdujemy nieruchomość, która spełnia nasze oczekiwania pod względem lokalizacji, cenowej atrakcyjności lub cech mieszkania lub domu. Decydując się na taką umowę, zyskujemy pewność, że nieruchomość będzie dla nas zarezerwowana na określony czas, co daje nam możliwość przygotowania niezbędnych dokumentów oraz przeprowadzenia koniecznych działań, takich jak ocena zdolności kredytowej. Umowa rezerwacyjna daje nam pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, zanim zdecyduje się na nią inny potencjalny nabywca.

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna – czym się różnią?

Umowa przedwstępna to akt prawnie wiążący, który zobowiązuje do finalnego podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Podpisując ten dokument, jesteś zobligowany do nabycia określonej nieruchomości. Jeśli którakolwiek ze stron naruszy warunki umowy przedwstępnej, druga strona może domagać się odszkodowania. Umowa przedwstępna jest potrzebna przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Umowa rezerwacyjna służy jedynie do tymczasowego wyłączenia nieruchomości z oferty sprzedaży i nie zobowiązuje do finalnego podpisania umowy przeniesienia własności. W związku z tym, banki nie uznają tej umowy za podstawę do rozpatrzenia wniosków kredytowych, a wykorzystują ją jedynie do wstępnej oceny zdolności kredytowej.

Nie trać czasu na przeszukiwanie dziesiątek ofert kredytowych. Nasz kalkulator kredytów hipotecznych sprawi, że proces wyboru stanie się łatwiejszy i bardziej efektywny.

Znajdź drogę do finansowej wolności! Wypełnij nasz formularz, a my pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązania dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości.