W dzisiejszych czasach coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości przy wsparciu kredytu hipotecznego. Jednak co zrobić, gdy chcemy sprzedać mieszkanie, a wciąż spłacamy kredyt? Proces sprzedaży nieruchomości z kredytem wiąże się z szeregiem kwestii prawnych, finansowych i logistycznych, które warto poznać, aby zabezpieczyć swoje interesy. W tym artykule omówimy kluczowe kroki oraz ważne informacje, których należy być świadomym podczas planowania sprzedaży mieszkania z kredytem.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Mieszkanie obciążone hipoteką, jak najbardziej można sprzedać. Osobą dysponującą prawem do nieruchomości zakupionej przy użyciu kredytu hipotecznego jest kredytobiorca. Jednak bank figuruje w księdze wieczystej jako posiadacz zastawu hipotecznego, który traktuje nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu. Dlatego konieczne jest poinformowanie banku o planowanej transakcji, podobnie jak przyszłego nabywcy, który musi być świadomy istniejącego obciążenia. Proces sprzedaży nie różni się znacząco od standardowego procesu sprzedaży mieszkania. Najpierw trzeba znaleźć nabywcę, a następnie zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności u notariusza. Przy obciążeniu hipotecznym, istnieje potrzeba dopełnienia dodatkowych formalności. Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga rozliczenia z bankiem oraz zwolnienia hipoteki.
Czy trzeba mieć zgodę banku na sprzedaż mieszkania z kredytem?
Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wymagana, o ile nie występują opóźnienia w spłacie kredytu. W takiej sytuacji należy się przygotować, ponieważ bank zażąda uregulowania tych zaległości przed zatwierdzeniem transakcji. Dodatkowo, bank może odmówić zgody, jeśli cena sprzedaży nie pokryje całkowitego zadłużenia. W takim przypadku konieczne będzie udowodnienie posiadania wystarczających środków na pokrycie różnicy. Jeśli jednak nie posiadasz zaległości, a cena, za którą sprzedasz mieszkanie, wystarczy na pokrycie kredytu, bank nie będzie miał żadnych zastrzeżeń.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Instrukcja krok po kroku
- Przeprowadź analizę porównawczą cen rynkowych – na początku warto oszacować aktualną wartość Twojej nieruchomości. Możesz skonsultować się z bankiem, aby dowiedzieć się o możliwych opłatach związanych ze sprzedażą oraz o pozostałej do spłaty kwocie kredytu.
- Znajdź nabywcę – możesz zamieścić ogłoszenie na różnych portalach społecznościowych lub skorzystać z agencji nieruchomości.
- Uzyskaj niezbędne dokumenty – przed podpisaniem umowy przeniesienia własności, potrzebujesz zaświadczenia o aktualnej wysokości zadłużenia oraz promesy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
- Podpisz umowę notarialną – jeśli nabywca płaci gotówką, możesz natychmiast podpisać umowę przeniesienia własności mieszkania lub domu w formie aktu notarialnego. Jeśli nabywca zamierza skorzystać z kredytu, wymagana jest wcześniejsza umowa przedwstępna.
- Spłać kredyt hipoteczny – środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości powinny zostać przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego. Pozostała kwota zostanie przelana na Twoje konto.
- Uzyskaj zgodę banku na wykreślenie z hipoteki – ten dokument jest niezbędny dla nowego właściciela nieruchomości.
Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką? Lista potrzebnych dokumentów
Proces sprzedaży mieszkania z kredytem odbywa się zwykle standardowo poprzez sporządzenie aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. Przed spotkaniem z notariuszem konieczne będzie posiadanie:
- numeru księgi wieczystej;
- aktualnego tytułu praw do nieruchomości (możesz je zdobyć za pomocą wypisu z księgi wieczystej lub umowy notarialnej, takiej jak umowa zakupu mieszkania).
Odkryj pojęcie księgi wieczystej. Czy wiesz, że jest to dokument niezwykle istotny dla każdego posiadacza nieruchomości? W artykule o księdze wieczystej dowiesz się, dlaczego warto znać jej treść, jakie informacje można w niej znaleźć oraz jak ją założyć. Przejdź do artykułu…
Pojęcie księgi wieczystej: Co to jest i dlaczego jest ważna dla każdego właściciela nieruchomości
Kupujący często mogą wymagać dodatkowych dokumentów, takich jak:
- promesy (dokument, w którym bank zobowiązuje się do usunięcia hipoteki po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego);
- zaświadczenia o braku zaległości w opłatach czynszowych wobec spółdzielni mieszkaniowej oraz o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania;
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – co z odsetkami i prowizją?
W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, dochodzi do wcześniejszej spłaty zadłużenia. Podczas całkowitej spłaty kredytu, zwracasz bankowi jedynie pozostałą do uregulowania część kapitału oraz ewentualną prowizję dla wierzyciela. Część odsetkowa zostaje anulowana.
Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 36 miesięcy od podpisania umowy kredytowej, należy być świadomym możliwości konieczności zapłaty odsetek. Kwota będzie wyrażona w procentach i obliczana na podstawie pozostałej kwoty kapitału. Warto podkreślić, że nie wszystkie banki stosują takie rozwiązanie.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – co z podatkiem?
Mieszkanie obciążone kredytem można sprzedać w dowolnym momencie. Jednakże, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat podatkowych od daty jego nabycia, należy zapłacić 19% podatku dochodowego. Warto zaznaczyć, że podstawą opodatkowania nie jest cena sprzedaży mieszkania, lecz dochód, czyli różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu.
Jeśli nabyłeś nieruchomość we wrześniu 2023 roku, to pięcioletni okres podatkowy rozpoczął się dopiero na początku 2024 roku. Zatem, okres ten upływa wraz z zakończeniem 2028 roku. Będziesz mógł sprzedać mieszkanie bez podatku od 2029 roku.
Możliwe jest również uniknięcie podatku poprzez skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Osoby, które w ciągu 3 lat, zysk ze sprzedaży mieszkania przeznaczą na własne cele mieszkaniowe, mają prawo do ulgi. Aby skorzystać z ulgi, konieczne jest zadeklarowanie jej w formularzy PIT-39.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – co z ubezpieczeniem?
Zgodnie z warunkami umowy kredytowej, konieczne jest ubezpieczenie nieruchomości objętej kredytem. Opłata za polisę zazwyczaj jest dokonywana raz w roku i musi obowiązywać przez cały okres spłaty kredytu. W przypadku sprzedaży nieruchomości zakupionej na kredyt, dług zostanie spłacony, co oznacza, że ubezpieczenie może zostać rozwiązane. Bank może również zasugerować przekazanie polisy na nowego właściciela.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy warto?
Decyzja o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym to poważna decyzja, która wymaga uwzględnienia wielu czynników. Istnieją aspekty, które należy wziąć pod uwagę, zanim podejmiesz ostateczne rozwiązanie.
Przede wszystkim warto rozważyć swoją aktualną sytuację finansową. Sprzedaż mieszkania może być korzystna, jeśli pozwoli Ci na zmniejszenie obciążenia długiem. Kolejnym czynnikiem są Twoje cele mieszkaniowe. Jeśli obecne mieszkanie nie spełnia już Twoich potrzeb, np. ze względu na zmianę sytuacji rodzinnej, zawodowej czy życiowej, sprzedaż i zakup innej nieruchomości może być konieczna. Osoby, które nie są zmuszone do sprzedaży mieszkania, mogą traktować nieruchomość jako długoterminową inwestycję. Istnieje szansa, że za kilka lat ceny nieruchomości w okolicy znacząco wzrosną, co może przyczynić się do dużych zysków. Należy także wziąć pod uwagę wszystkie koszty związane ze sprzedażą, takie jak prowizja dla agencji nieruchomości, podatek od zysków kapitałowych oraz ewentualne opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu.
Ostateczna decyzja o sprzedaży mieszkania z kredytem powinna być starannie przemyślana i oparta na analizie wszystkich dostępnych informacji oraz własnych potrzebach i priorytetach. Warto także skonsultować się z ekspertem finansowym lub doradcą nieruchomości, aby uzyskać profesjonalne wsparcie w procesie podejmowania decyzji.
Czy marzysz o odświeżeniu swojego mieszkania lub domu, ale brakuje Ci środków na realizację tych planów? Przeczytaj nasz artykuł o kredycie na remont i dowiedz się kluczowych informacji.
