Umowa przedwstępna zakupu mieszania: Kluczowe aspekty i zawartość

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania to ważny dokument w procesie nabywania nieruchomości, który precyzyjnie określa warunki transakcji i zobowiązania strony. W naszym artykule przyjrzymy się głównym aspektom i istotnej zawartości tej umowy, aby pomóc Ci zrozumieć jej znaczenie i uniknąć potencjalnych pułapek podczas zawierania umowy kupna mieszkania.

Umowa przedwstępna na zakup mieszkania – co to jest?

Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży jest dokumentem, który formalizuje zamiar kupna i sprzedaży nieruchomości między dwiema stronami. Jest to umowa zawierana przed końcowym aktem notarialnym, który potwierdza pełną transakcję. Przedwstępna umowa stanowi zobowiązanie obu stron do dokonania transakcji w określonym czasie i dyktuje warunki, na jakich ta transakcja będzie realizowana, takie jak cena, terminy płatności, opis nieruchomości itp. Często zawiera również klauzulę dotyczącą ewentualnych kar umownych za niewykonanie zobowiązania przez którąś ze stron. Jest to więc rodzaj zabezpieczenia dla obu stron przed ewentualnym ryzykiem.

Umowa przedwstępna pełni istotną rolę nie tylko w zabezpieczeniu procesu transakcyjnego, ale również jest kluczowa przy staraniach o kredyt hipoteczny. Stanowi ona podstawę, dzięki której bank może oszacować wartość nieruchomości oraz warunki finansowe transakcji, co decyduje o udzieleniu kredytu. Zawarcie umowy przedwstępnej daje kupującemu czas na załatwienie formalności związanych z uzyskaniem kredytu, zgromadzenie niezbędnych środków lub inne przygotowania do finalizacji transakcji. W tym czasie, sprzedający ma czas na uregulowanie dokumentacji oraz zakończenie ewentualnych prac remontowych.

Wstępna umowa mieszkania – kiedy się ją zawiera?

• Kiedy obie strony chcą zapewnić sobie wykonanie umowy końcowej w przyszłości, aby zabezpieczyć się przed sytuacją, w której sprzedający dokonałby transakcji z inną stroną.
• Kiedy strona kupująca oczekuje na decyzję dotyczącą kredytu hipotecznego. Banki wymagają umowy przedwstępnej przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny.
• Kiedy kupujący i sprzedający chcą wprowadzić zapisy, pozwalające na rozwiązanie umowy przedwstępnej w przypadku wystąpienia pewnych komplikacji. Może to być np. odmowa udzielenia kredytu przez bank.

Planujesz zakup wymarzonego domu lub remont swojego obecnego mieszkania? Nasz kalkulator kredytów hipotecznych jest idealnym narzędziem, które pomoże Ci znaleźć najbardziej opłacalną ofertę.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

• Identyfikację stron umowy – w przypadku osób fizycznych wymagane są imiona, nazwiska, numery dowodów osobistych, PESEL oraz adresy zamieszkania.
• Identyfikację sprzedawanej nieruchomości – należy podać adres i numer księgi wieczystej. Wskazane jest również zawarcie opisu nieruchomości (metraż, lokalizacja, piętro, stan techniczny itp.).
• Wyliczenie przyległości nieruchomości – jeśli wraz z nieruchomością są sprzedawane dodatkowe elementy, takie jak garaż, miejsce parkingowe, piwnica itp., należy je dokładnie opisać. W przypadku domów istotne mogą być także informacje o ewentualnych służebnościach gruntowych.
• Określenie kwoty i sposobu zapłaty – umowa powinna jasno określić cenę, za jaką nieruchomość zostanie sprzedana oraz sposób jej uregulowania, najczęściej poprzez przelew na konto sprzedającego.
• Określenie terminu zawarcia ostatecznej umowy – termin finalizacji transakcji można ustalić poprzez konkretną datę lub w sposób bardziej elastyczny, np. w ciągu 90 dni od daty podpisania umowy.
• Wysokość zadatku (lub zaliczki) – jeśli został wpłacony zadatek, co zwykle ma miejsce przy zawieraniu umowy przedwstępnej, należy dokładnie określić jego wysokość i sposób dokonania wpłaty.

Umowa przedwstępna mieszkania – czy trzeba ją podpisać u notariusza?

Obecność notariusza przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nie jest wymagana. Umowa zawarta na piśmie bez udziału notariusza ma moc wiążącą. Niemniej jednak, warto rozważyć udział notariusza przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, ponieważ w przypadku, gdy któraś ze stron będzie chciała zrezygnować z zawarcia finalnej umowy sprzedaży, umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia swoich praw drogą sądową. Brak aktu notarialnego w umowie przedwstępnej sprawia, że taka interwencja jest niemożliwa.

Zaliczka czy zadatek – co wybrać?

Różnica między zadatkiem a zaliczką polega na tym, że zadatek chroni interesy obu stron umowy, podczas gdy zaliczka zabezpiecza jedynie sprzedającego. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy upewnić się, że wpłacana kwota jest uznawana za zadatek. Obie formy wymagają wpłacenia określonej kwoty przed finalizacją transakcji. Jeśli ze strony kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy, zarówno zadatek, jak i zaliczka przepadają, co oznacza, że sprzedający może je zatrzymać.

Różnice stają się widocznie, gdy to sprzedający rezygnuje z umowy. W przypadku zaliczki jesteś zobowiązany do jej zwrotu, nie ponosząc przy tym żadnych konsekwencji. Natomiast jeśli wpłacona kwota jest traktowana jako zadatek, musi on zwrócić podwójną sumę zadatku, który wynosi zwykle od 5% do 20% wartości nieruchomości.

W przypadku udanego sfinalizowania transakcji, zarówno zadatek, jak i zaliczka zostaną potrącone od łącznej kwoty, którą kupujący musi zapłacić.

Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej mieszkania?

Podpisanie umowy przedwstępnej w najprostszej formie pisemnej nie generuje żadnych kosztów. Niemniej jednak, kupujący powinien być przygotowany na pewne wydatki.

1. Zadatek – który zwykle wynosi od 5% do 20% wartości nieruchomości. Kwota ta jest wliczana w późniejszą zapłatę za mieszkanie lub dom, więc ostateczna cena zostanie pomniejszona o wpłacony zadatek.
2. Notarialne potwierdzenie podpisów – usługa kosztuje około 100-150 zł.
3. Wypis z księgi wieczystej – 150 zł opłaty sądowej i 100 zł za wypis aktu notarialnego.
4. Forma aktu notarialnego – w przypadku konieczności sporządzenia aktu notarialnego, należy wziąć pod uwagę koszty związane z tą usługą. Maksymalna taksa notarialna wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł wartości nieruchomości. Faktyczny koszt może być znacznie niższy, dlatego należy sprawdzić to przed wyborem notariusza.

Co jeśli dojdzie do zerwania umowy przedwstępnej kupna mieszkania?

W przypadku zerwania umowy przedwstępnej kupna mieszkania, mogą wystąpić różne konsekwencje, w zależności od przyczyny zerwania umowy oraz postanowień samej umowy.

1. Zerwanie umowy przez kupującego – jeśli kupujący zdecyduje się wycofać z umowy przedwstępnej, zazwyczaj traci on wpłacony zadatek lub zaliczkę. Jest to typowa klauzula umowna, mająca na celu zabezpieczenie sprzedającego przed ewentualnymi stratami związanymi z zerwaniem umowy.
2. Zerwanie umowy przez sprzedającego – jeśli sprzedający zdecyduje się zerwać umowę przedwstępną, może być zobowiązany do zwrotu dwukrotnej ceny zadatku lub całej zaliczki, a także do ewentualnego poniesienia dodatkowych kosztów lub konsekwencji, jeśli zostały określone w umowie.
3. Postanowienia umowy – istotne jest, aby sprawdzić, jakie konsekwencje przewiduje umowa w przypadku zerwania jej przez jedną ze stron. Umowa przedwstępna może zawierać klauzule dotyczące kar umownych.
4. Rozwiązanie sądowe – w niektórych przypadkach, gdy strony nie są w stanie osiągnąć porozumienia w sprawie zerwania umowy, sprawa może być rozstrzygnięta przed sądem. W takiej sytuacji sąd może nakazać jednej ze stron zwrot wpłaconych środków lub poniesienie innych konsekwencji związanych z zerwaniem umowy.

Planujesz zakup własnego mieszkania, ale zastanawiasz się nad opcjami finansowania? Dzięki artykułowi o kredytach na zakup mieszkania dowiesz się, jakie są dostępne opcje finansowania oraz jak przygotować się do ubiegania się o kredyt.